房地产

　　当谈论资产种类的时候，最好先谈房地产，因为对大多数人来说，住房绝对是他们所拥有的最大资产。此外，前面提到过，房地产指的是“土地”，而土地其实就是自然资源。所以，从广义上讲，土地就是马里布（Malibu）的海滨〔5〕，西弗吉尼亚（West Virginia）地下的煤矿，以及得克萨斯州地下的石油。

　　从投资资产种类的角度看，房地产和建在土地上面的建筑被认为是地面财产，而自然资源则被归为商品一类。在我的思想里，我还是喜欢把这两类区分开的资产均看作“土地”，因为影响它们价值的潜在趋势在本质上是相同的。继续向下读你会发现，技术给房地产带来的影响中有很多同样适用于商品。而无论是哪种情况，我认为机器人的广泛应用将造成价格波动，最终将导致已成型市场的价值的降低。

　　过去，房地产的所有权也曾为投资提供了一种可行的回报。由于许多财富都是在土地投机中赚得的，所以经济光谱（economic spectrum）中的各领域对房地产的态度均偏向于肯定。从把自己一生的积蓄投资在公寓楼以做房东的移民，到购买自己办工空间的牙科医生，每个人都看到了购买房地产的潜在利润。华尔街利用了近乎普遍存在的拥有房地产的欲望，创建房地产投资信托基金（real estate investment trusts, REIT），这是一种金融工具，用以销售涉及房地产开发的各种股票，比如住房、娱乐、医疗，等等。

　　尽管我认为房地产将继续保持为未来富有成效的投资，还是有句话提请大家注意：多数人已经将太多的收入用于购置住房。不要相信房地产经纪人或者贷款专员向你推荐的借贷比率，他们的目标是得到高额佣金。他们没有动力去关心你的财政状况。

　　购买房地产的经验法则

　　建立财富一个很好的经验法则（rule of thumb）是不要购买超过年收入3倍的房子，比如，一个年收入10万美元的家庭不应该购买超过30万美元的房子。很多人会认为这条建议不现实，因为他们住在生活成本很高的地区。注意，这条建议的提出是为了“创建财富”，而不是为了攀比排场摆阔气（keeping up with the Jones），也不是为了赢得最受欢迎大赛。

　　的确，这种准则在很多高成本的大都市地区都不适用，生活在那些地区的人也确实不可能迅速创造财富。因此，出现了“房奴”（house poor）一词，也形成了迫使很多美国人逃离高生活成本地区的压力。新泽西、纽约、加利福尼亚和伊利诺伊州的居民大批搬迁至南北卡罗来纳、田纳西和得克萨斯州。

　　消费者从收入的角度思考，而投资者从净资产价值的角度思考。旧金山的技术工人的平均薪酬在美国最高。2016年，普通技术公司的年收入最高为11.4万美元；然而，硅谷的平均房价超过了100万美元。这是一个9倍于收入的增加值，远远超过我建议的3倍。

　　尽管硅谷的工人收入高，但是与美国的普通人相比，过高的房价使得他们不大可能建立财富。离开湾区（the Bay Area）仅80英里，萨克拉门托（Sacramento）〔6〕的平均房价为28万美元，所以对于年收入在9.3万美元左右的机械工程师、理疗师和运输经理这类专业技术人员来说，在萨克拉门托买房更能负担得起。

　　我认为，从高成本区域大批撤离的情形正是未来移民的总体模式的缩影，也是为什么我看到了房地产投资的危险信号。尽管我相信房地产仍然是未来可行的投资机会，但是，基于以上讨论过的原因，我认为其回报率会低于历史上任何一个时期。

　　可居住区的增加

　　在遥远的过去，人们需要居住在能源或者交通便利的地区，而这种地区通常靠近大片的水域。人们自然而然地沿着河岸或者靠近海滨建立社区，城市最初也是建立于如伦敦或芝加哥这种可居住区。随着商业的发展，这些地方变成了巨大的城市地区。在人口增长的情况下，这些曾经令人向往的地方变得过于拥挤，物价过高。但是人们仍然留下不走，因为这里的经济和社会体系提供了更便利的就业、就读优质学校和参加文化活动的机会。随着技术的发展和机器人的无所不能，昂贵而拥挤的城市将不再是如此吸引人居住的地方，因为替代性的地方会随之建立。技术和自动化将使我们能够生活在任何地方。

　　优质服务，比如教育和医疗，将不再依赖地理优势。那些学会利用自己的人情味的富于创造力的创业者们不会被限制在一个特定区域里工作。人们几乎可以自由自在地到处旅行和生活。

　　对于具有冒险精神和愿意迁徙的人来说这是个好消息，但对于成熟地区的房地产来说，可能情况不容乐观。把所有因素关联在一起看土地价格会受到怎样的影响，这也并不是太极端的想法。想想“二战”后北方人涌向南方各州的情形。南方各州具有很多优于北方的条件，包括生活成本低、税率低，而且天气好。那么，为什么这种大规模移民在1950年那几年之前没有发生呢？不过是因为环境条件，也即南方各州夏季的天气太热。虽然空调发明于1902年，但是直到20世纪30年代才开始商业化。如同大多数技术得到采用的情形一样，空调最初只是商业或工业部门使用，之后再受到有钱人的欢迎。直到大约1950年，中产阶级住房所有者以及小型企业才买得起住宅用的窗式空调。

　　并非巧合，这时恰逢北方人大批向南方迁移。1950年，纽约州拥有大约1500万居民，是佛罗里达州的5倍。十年间，南方各州人口开始了“曲棍球杆式”的暴涨（explosive "hockey stick" growth）〔7〕。截至2016年，纽约州和佛罗里达州均有居民大约1900万。纽约州的人口增长似乎已经达到极限，而佛罗里达州每年仍然以几乎2％的比率继续增长。

　　技术使人类有了控制环境的能力。除却其他的方面不说，单空调一项技术，就已经使佛罗里达州曾经分文不值的沼泽地带变成了可居住地区，大幅提高了南方的房地产价值，同时也缓和了北方的土地价格。这个例子说明技术能够影响通货膨胀与通货紧缩之间的拉锯战。可以预计的是，新兴技术对未来的房地产价格将会产生类似的影响。

　　日本的机器人农场

　　2017年，日本的蔬菜种植公司Spread要在日本京都（Kyoto）附近开设世界上第一家大型机器人农场。该机器人农业工厂将以Spread公司2007年开办的原型室内农场为基础。最初，这家农场采用单一农作物系统种植莴苣，其年产量可达2.19亿头。室内农场将使用无土种植床，摞放于垂直架子上，这样可方便机器人来照料。环境条件将通过人工照明和加热来控制，营养物质则通过水培灌溉系统予以供给。这里不会给莴苣使用农药。稳定的环境条件将使莴苣的生长期缩短30％；使用机器人进行种植和收获，还能使员工人数减少一半。

　　室内农业和土地用途

　　发光二极管（light emitting diode, LED）技术带来了廉价的节能植物生长灯（energy efficient growing lamp）〔8〕，这彻底变革了室内农业的潜力。从前，除了最昂贵的农作物外，使用生长灯的成本对所有人来说都过于昂贵，所以室内农业仅局限于诸如奢侈的兰花或者非法的大麻这类植物。

　　如今，在LED单位成本大幅度下降的同时，它的能源效率及效果却有所提高。LED带来的影响不会像个人电脑出现时那样引人注目，但是它可能会对能源的使用方式和室内农业的小众应用产生重大影响。尽管室内农业看似不会像空调那样具有革命性，但是，我预计，在今后的几十年里，LED会对土地的用途和房地产的整体价格产生重大影响。

　　LED照明为室内农业的可持续发展提供了可能性，这不仅会对生活在偏远的或从前不适合居住的地区的居民产生重大影响，也同样会影响到生活在拥挤的城市地区的居民。城市的室内农业使得粮食可以以大规模工业生产的模式生长在摩天大楼般的农场里。室内粮食生产未必会像小麦和大豆那样因其大规模生产而产生价格上的优势，但是它会使那些需要进行劳动密集型的收获或者特殊处理的食物的价格大幅下降，比如很多种类的蔬菜、咖啡、可可（巧克力），等等。

　　LED照明将与机器人技术结合，创造高密度的室内农业工厂。垂直堆放的农作物生长箱将由控制机器人系统的微处理器进行监控，为作物提供适量的光、营养和水。机器人可以劳作于农作物的整个生命周期：播种、施肥、浇水、除草、收获，以及最后的垃圾处理。农业生产过程属例行常规，这使它很容易被简单的算法编写成操作程序。

　　室内农业的好处可能会进一步放大，因为天气条件的不确定性可以排除，害虫感染也更容易控制。室内农业的潜力无限，且可以自给自足。来自鱼类养殖箱中富含营养的循环水浇灌着无土渗透种植床（soil less wicking beds）中的蔬菜，这种封闭系统不仅能提供鱼的蛋白，还能够生产健康的有机蔬菜。室内机器人农场可以建在任何有可靠能源保障的地区，这些能源可以来自西得克萨斯的天然气井、亚利桑那的太阳能电池板、爱荷华的风车，或者日本的核能。小型机器人温室可以建在各家各户。

　　室内食品农场会像今天的高科技制造设施一样运作，极少有人工劳动力的参与。这将对产品成本产生深远影响，使产品的价值曲线类似于消费电子产业的价值曲线——不断推出以低成本增加性能为特点的革命性产品。

　　对价值和通货紧缩的影响将远远超出高质量食品的价格问题。本地的室内生产食品需要的投入较少。减少运输将导致对燃料、车辆和司机的需求降低；减少用水会造成对水库和蓄水层的需求降低；减少人工劳动力会大大缩减对非熟练工人的需求；减少土地使用量将促使对可耕地和林地的需求降低，从而导致其价格下降。想象一下这会给加州中央山谷（California's Central Valley）这类地区的昂贵的农业用地带来怎样的影响。

　　海上家园

　　技术的进步和自动化将使人类可以对各种不同的生存条件进行实验，海上家园（seasteading）可能就是众多冒险中的一种。海上家园这一概念是指在公海建立永久居住区，脱离国家政府的管辖；其主要诉求是建立一个不受制约的主权社区。贝宝（PayPal）的联合创始人亿万富翁彼得·泰尔（Peter Thiel）是这一概念的投资人之一。

　　这些海上自由贸易区可以在各种各样的平台上安家，从人工岛屿到巨大的漂浮模块吊舱。在恶劣的海洋环境下建造永久性建筑是一种昂贵的工程。为使学习曲线（the learning curve）〔9〕缩至最短，2017年，海上家园研究所（The Seasteading Institute）已经计划开始在法属波利尼西亚（French Polynesia）群岛附近建立一座漂浮的人工岛。

　　漂浮人工岛的原型结构包括几个漂浮平台，大概50码宽。每个平台将被设计为可供30个居民生活和工作的可持续生存空间。最初的试点项目（pilot project）将耗资3000万美元。

　　在公海上建立家园可行吗？谁知道呢？和泰尔一样也是贝宝的联合创始人伊隆·马斯克（Elon Musk）认为海上家园概念不成熟，马斯克的愿景是在火星上建立一个殖民地。

　　无论最终会出现什么样的新社区，预计它们都会更有效地使用土地和资源，从而会继续保持对房地产和商品价格的通缩压力。

　　迁移到偏远地区

　　我认为技术对房地产价格的影响远不止于农业用地。如同空调影响到人们向气候温暖地区的迁移一样，室内农业可能会鼓励人们向气候条件更寒冷或更恶劣的地区迁移。

　　北达科他州（North Dakota）并不是美国最吸引人的地区。这一寒冷地区的人口不足100万。但是，由于巴肯地层区（Bakken Formation）的石油和天然气生产，这个州的迁入人口一直在上升。巴肯地区的能源生产使北达科他州与一些石油输出国组织成员国结成联盟，比如尼日利亚、安哥拉和阿尔及利亚。

　　超低的能源成本，尤其是天然气，将巴肯这样的页岩地层区变成了工业发展的巨头。高薪的人类工作将与庞大的机器人工厂共存。将室内农业置于这种混合经济中，像北达科他州这种严寒地区也变得更适合人类居住。能量充裕的页岩地层区可能会变成大型都市区，在低成本环境中为居民提供高额薪酬。这种效果同样适用于其他的富含自然资源的偏远地区，比如阿拉斯加和俄罗斯。财富的诱惑（高收入＋低生活成本）将促使许多人移居那里，如同当年加利福尼亚和克朗代克（Klondike）〔10〕的淘金热一样。

　　技术的融合将使偏远地区更有吸引力，因为文明所需的所有令人欣慰的特征在那些地区都是现成的：互联网可提供沟通、信息、娱乐和虚拟现实的机会，室内农业可生产丰富的食物，机器人和3D打印等先进生产技术可创造富足的按需生产的产品和服务。

　　这些还不足以吸引那些富豪们离开他们在马里布的海滨豪宅吗？也许不能。但是具有诱惑力的低生活成本的偏远地区不局限于寒冷的法戈（Fargo）〔11〕和西伯利亚。在墨西哥、中南美洲、印度尼西亚和太平岩岛屿的沿海地区，负担得起的待开发海滨房地产也极其丰富。除了富足的化石燃料能源，那些使遥远的西伯利亚吸引人的技术特征也同样适用于阳光明媚的海滨地区的房地产。

　　在马里布，一套普通的单居室的公寓月租金便超过4000美元；而在巴拿马，买下一套豪华的套间公寓仅需2000美元。在马里布租用一居室公寓的费用，可用来在巴厘岛（Bali）租下一整套豪华住宅，连同里面的随从服务人员。不太知名的地点会更加便宜。

　　下降的出生率

　　全球人口爆炸的时代即将结束。世界人口可能会达到大约100亿，然后在2050年以后的某个时候开始缩减。大家族在以农耕为主的乡村地区大受青睐。随着全球人口向城市的移民，获得医疗保健的机会有所改善；自1970年起，生育率一直在下降。

　　每位女性2.10个孩子的生育率可使人口数量达到稳定。目前，全球总生育率估计在2.5个孩子左右，只有撒哈拉以南的非洲和中东地区人口增长率较高。

　　在美国和欧洲这样的工业化国家，平均生育率不足2.0，人口数量在下降。法国的生育率为2.07，在欧洲最高；美国的生育率只有1.87，远低于人口稳定值。

　　俄罗斯、中国、加拿大、德国、日本和韩国的生育率全部处于1.60或以下。如果没有移民，到2050年，这些国家的人口将至少减少20％。

　　人口越少意味着对土地的使用就越少，因此，很可能引起房地产价格的下降。

　　创新的建造方法也将影响建造成本，比如预制模块结构（prefabricated modular construction）、现场浇筑成型墙体（form in place walls）或者机器人装配线。技术带来无限的可能性，但所有的可能性都指向相似的通货紧缩的趋势：

　　◎劳动力和土地的使用减少；

　　◎功能性材料的使用（相变保温材料〔12〕、太阳能房顶）；

　　◎智能特性（监控、安全、娱乐）；

　　◎利用新技术和可再生能源的创新性建筑设计。

　　此类因素可能会淘汰目前的民居和商用建筑。因此，即使曼哈顿的土地价格仍保持着它的价值，位于其上的建筑可能也需要由更智能和更受欢迎的特性来取代。

　　下降的房地产价值

　　其他的趋势均不利于支持未来房地产的高价位。像亚马逊这样的线上零售商即将消灭由砖头水泥堆砌的商店，远程办公和类似的工作安排也在减少对商用办公空间的需要。想象这样一个世界：那里没有美国邮局（US Post Offices），因为邮局已经被联邦包裹（UPS）或者联邦快递（FedEx）这种更高效的服务取代；或者，那里的购物者再不需要去购物中心，因为他们在网上购买大多数的东西；又可能，那里的学生在网上接受教育，再也不必去砖瓦水泥盖起的学校。所有那些建筑物以及位于它们脚下的地产价格会发生怎样的变化？价值必然会跌落。

　　旅游服务网站Priceline〔13〕和房屋租赁网站Airbnb〔14〕这类应用程序降低了酒店和度假租赁的费用，并通过降低准入障碍引发了激烈的竞争。先进的分销系统肯定会使人们不再需要去使用美国邮政服务公司（the US Postal Service, USPS）所拥有的那类老旧房屋。（USPS拥有或租用了大约3.4亿平方英尺的土地。）千禧一代成家不足，加之就业的短暂性，可能导致更多的人租房而不是买房。出生率的下降即将减少各个方面对土地的使用。

　　利率的上涨也对房地产价格产生了负面影响。利率自1980年起一直在下滑。2016年，抵押贷款利率（mortgage rates）触及历史低点；但是，在唐纳德·特朗普当选总统之后，利率开始上升。房地产价格与抵押贷款利率成反比，因为借贷者所付利息越高，他们花在房屋上的钱就越少。随着利率从历史低点上升，房地产价格自然下降。

　　如果以上所有这些趋势均不足以抑制未来房地产的收益，上扬的税率则可能会。财产税（property tax）在增加，而且这一趋势可能会迅速升级。财产税是地方政府仅存的收入来源之一，而这些政府的赤字还在不断增加，因为需提供服务的范围在扩大，退休金计划的资金也不足。从底特律到西雅图，财产税已呈两位数增长，看不到任何缓解迹象。

　　在得克萨斯州，23.9亿美元的达拉斯警察和消防基金（Dallas Police and Fire Pension Fund）预计到2028年将破产。市长担心退休金问题会让这个城市倒闭，除非把财产税提高到130％，以填补其中的亏空。如此的税收上涨等于没收财产，这将使达拉斯的房地产市场陷入瘫痪状态。

　　许多城市都面临着遗留下来的巨额养老基金短缺的问题。它们用提高财产税来弥补存在的差额，致使居民不愿在那里生活，这又进一步损坏了税基（tax base）。最终的结果将是经济人才的流失，就像移动创业者纷纷逃往成本较低的避税天堂一样。

　　将所有这些因素与温和通货膨胀的长期趋势相结合，我认为房地产不可以作为一个令人信服的长期投资的机会，当然更达不到过去50年里它所达到过的程度。我并不建议你立刻抛掉你的房子，但是一定要更加谨慎。从长远来看，房地产的回报仅仅会与通货膨胀保持适度同步。

　　行动方案：买房还是租房？

　　1．我是应该买房还是应该租房？

　　（1）我可能在3年后搬家：______________

　　（2）我的工作或收入不稳定：______________

　　（3）我几乎没有或者根本没有存款：______________

　　（4）抵押贷款支付超过了我税前收入的35％：______________

　　2．我对上面所列情况中不止一项的回答是“肯定”的。

　　（1）是的，继续第3题。

　　（2）不是，我很可能买得起住房。

　　3．虽然社会上普遍认为必须拥有一套住房，但是鉴于对以上情况的回答，我如果租房而不是买房，可能会使自己的经济状况更好。